Si-a atins sectorul imobiliar limitele?

Suntem in data de 28 mai si este prima saptamana cand citesc prin diverse publicatii ca preturile apartamentelor au inceput sa scada iar cele ale terenurilor sa stagneze. Oare de ce? In Romania nu s-a schimbat nimic in rau in ultimul an, in afara de inflatie, deficitul comercial si altele dar la nivel macro cresterea economica este in plin avant, productia agricola se anunta de exceptie si, peste toate salariile isi adauga lunar un procent confortabil menit sa ne duca spre convergenta vest europeana la orizontul anului 2025. Adica atunci cand se va fi incheiat constructia infratsructurii de baza in Romania: apa, canal si cateva autostrazi menite sa ne faca sa ne miscam mai repede, in ton cu productivitatea pe care trebuie sa o atingem daca ne dorim salariul mediu de 1500 Euro/luna. Si atunci de ce nu mai cresc preturile la case? Intotdeauna o tranzactie poate fi privita din perspectiva vanzatorului sau din cea a cumparatorului. Cumparatorii reali ar trebui sa fie aceeasi, adica clasa medie, tanara, eligibila pentru credit ipotecar pe 25 - 30 ani in cautare de prima locuinta sau de o casa pe pamant sau de ce nu, de un apartament mai mare. Cate astfel de familii sunt eligibile pentru un credit ipotecar? Diverse astudii intocmite de banci au aratat ca, la nivel de tara, cateva sute de mii de persoane ar fi eligibile pentru credite ipotecare. Dar nu credite de ordinul sutelor de mii de Euro care sa permita achizitionarea unui apartament de 3 camere in Titan sau Berceni cu sume cuprinse intre 150.000 si 250.000 Euro. In plus exista deja experienta traiului in zone inventate precum Pipera, Domnesti, Stefanesti, Voluntari unde casele noi coexista cu localnicii, strazile sunt permanent pline de praf sau de betoniere, canalizarea nu exista sau a fost proiectata doar pentru cateva blocuri de nefamilisti etc. Iar in Romania nu exista inca o piata imobiliara, cu un indice compozit care sa caracterizeze valoarea fiecarei zone urbane si pe care sa se bazeze atat bancile cat si cumparatorii. In aceste conditii ar insemna sa ne imprumutam pe 25 de ani pentru un apartament de 3 camere in Crangasi pentru care proprietarul cere 140.000 Euro. Peste 25 de ani cu tot cu dobanda ar trebui sa putem vinde apartamentul la cel putin 250.000 Euro astfel incat sa nu consideram ca am muncit pe nimic atatia ani. Dar cel mai probabil acel apartament va valora mai putin decat pretul inflamat de astazi. Dar sa luam si exemplul unei case din Pipera, una din cele construite la comun intr-o curte si pentru care se cere un pret de 300.000 Euro. Daca banii sunt castigati relativ usor din vanzarea unui teren atunci casa isi merita banii asa cum si terenul si i-a meritat. Daca insa am avea nevoie de un credit ipotecar, situatia este total diferita. Mai bine mai asteptam 6 -12 luni pana cand speculatorii de serviciu (straini si romani) se indeparteaza de sectorul imobiliar romanesc iar preturile vor reveni la normal. Pana la urma eu cred ca aceasta criza americana imobiliara ne-a facut un mare bine, ne-a determinat sa deschidem ochii si sa intelegem ca banii se produc prin munca.

Criza financiara valoreaza 400 mld USD

Agentiile de rating, bancile internationale de genul FMI sau BM (cele de sorginte americana) si bancile de investitii de pe Wall-Street dar si de la Londra si din Elvetia se intrec in a calcula valoarea pierderilor cauzate de criza creditelor din SUA. Ultima valoarea ii apartine agentiei Fitch care a stabilit=o la 400 mld. USD fara sa dea publicitatii metodologia utilizata. Dar, potrivit aceleiasi surse, exista posibilitatea ca aceasta sa ajunga la 550 mld. USD. Pe de alta parte, FMI a apreciat din start criza ca valorand 775 mld. USD in timp ce nemtii au cuantificat-o la 920 mld. USD!!! Vom afla adevarul peste cativa ani insumand din bilanturile institutiilor financiare acele pierderi derivate din criza creditelor ipotecare din SUA, pentru ca a analiza astazi dimensiunea valorica a crizei in baza unor surse si cifre ca cele mentionate anterior este o activitate inutila, valorile variind de la simplu la dublu iar comunicate noi apar in fiecare zi.

Altceva doresc insa sa subliniez. Intotdeauna m-am intrebat cum este posibil sa creasca o bursa - pe baze anuale- cu mult mai mult decat cresterea economica din perioada respectiva? Se poate daca luam din viitor sau de la altii, pentru c altfel castigurile si pierderile firmelor fac parte atat din cresterea/scaderea PIB cat si din cea a burselor. Pentru ca titlurile de valoare ale unui emitent, nu pot creste nelimitat fara fundament atunci din cand in cand se anunta noutati, fie o inovatie, fie o achizitie, fie un nou director mai bine cotat decat vel vechi, fie se intretine o incredere solida in jurul acelui titlu, sau, asa cum s-a intamplat in cazul acestei crize financiare - ipotecare, se vand produse noi goale de continut. Castiga fiecare ca intr-un joc piramidal, pentru ca in epoca globalizarii toata lumea vinde la toata lumea pe anumite piete financiare care au resursele necesare sa suporte aceste tranzactii. Asa se face ca fumul impachetat pe Wall Stree s-a propagat prin Europa pana in Asia. Dar partea trista a acestei povesti nu este ca unii nu au mai castigat pentru simplul motiv ca altii desfacand pachetele au constatat ca sunt goale si atunci piramida s-a prabusit, ci pentru ca sentimentul de incredere intr-o crestere economica solida la nivel global a disparut fiind inlocuit de o neincredere totala si de o intoarcere la valorile traditionale: petrol, aur, materii prime, cereale etc. Peste noapte acestea si-au dublat chiar triplat preturile si tot peste noapte bursele au cazut probabil ca aproape de nivelul de la care au plecat in aceasta crestere nebuneasca sfarsita tragic pentru cetateanul obisnuit care va plati cresterea de preturi datorata in principal speculantilor mutati de pe piata bursiera pe cea de marfuri.

Deunazi, intr-un interviu televizat, unul din candidatii la presedintia SUA spunea ca un prim pas pe care il va face pentru stoparea cresterii artificiale a pretului energiei va fi limitarea castigurilor speculantilor sau descurajarea acestora. Nu a explicat cum va avea loc acest proces si nu este exclus ca afirmatia sa fi fost pur electorala. Pana atunci insa pretul barirlului de petrol a ajuns la peste 125 USD in timp ce acum 4 ani el oscila in jurul valorii de 30 USD. Cred ca ar fi interesant de facut un calcul. Pe o perioada extinsa de timp, sa zicem 10 ani, sa calculam pentru o tara etalon poate chiar SUA, cresterea bursei versus cresterea economica. S-ar putea sa cnstatam ca pe perioade lungi aceste cresteri sunt cvasi e-gale iar criza financiara pe care o traversam sa fie corectia necesara pentru indicii bursieri.