Scad preturile la imobiliare, se apropie recesiunea?

Titlurile din presa ultimelor saptamani se circumscriu acelorasi doua subiecte: Criza imobiara mai bine zis ipotecara din SUA si recesiunea economica care aparent a cuprins SUA si se apropie incet-incet si de Europa desi oficialii europeni resping aceasta idee. Nu prea inteleg in contextul globalizarii de care se face atata caz cum ar putea fi criza intr-un sistem deschis si o crestere economica sustinuta in sistemul vecin care este conectat prin multiple axe cu primul sistem. Reformuland, SUA are un deficit comercial record, mai bine zis toata lumea profita de societatea de consum americana astfel incat si China dar si UE se lauda cu excedente comerciale in relatia cu America. Daca sistemul de consum american se restrange fiind afectat de aceasta criza economica, atunci evident interactiunea cu exteriorul se va reduce, ceea ce inseamna o diminuare a fluxurilor comerciale dinspre Europa si China catre SUA. In aceste conditii, primii afectati vor fi exportatorii europeni, cei mai putini competitivi din cauza costurilor de productie ridicate ce vor fi nevoiti sa isi reduca productia daca nu o vor putea reorienta catre alte piete. Dar care ar fi acestea? Ce alta piata poate absorbi excedentul comercial german sau puzderia de articole "made in China"?

Raspunsul zilelor noastre cred ca apare evident adica niciuna. Asa ca alternativa este reducerea productiei, or volume mai mici necesita si forta de munca mai putina sau, la aceeasi forta de munca, salarii/venituri mai mici. Iar veniturile mai mici antreneaza o reducere a consumului sau o rata de economisire mai mica sau investitii imobiliare sau bursiere mai mici. Dincolo de faptul ca bancile vor acorda credite cu mai multa atentie si precautie nici clientela nu se va mai inghesui pe la ghiseele bancare pentru a se indatora pe 30 - 40 de ani pentru un apartament a carui valoare este neclara chiar si pentru cel mai avizat specialist in constructii si finante. Pentru ca nu-i asa toti cunoastem teoria, capitalul investit intr-o afacere trebuie sa produca un randament mai mare decat daca l-am plasa in depozite bancare. Cum un depozit pe termen lung pentru valori mari ne-ar aduce la Euro poate 10%, cu prima de risc pe care o insumam la acest randament putem atinge 15-16% poate chiar 20%. Si atunci de unde preturi la apartamente de 1500 Euro/mp in zone precum Pipera sau Stefanesti sau Domnesti sau in blocuri de 25 de etaje in Colentina? Evident in aceste cazuri, investitorul doreste sa atinga randamente de cel putin 50% ceea ce este spectaculos pentru o tara membra a UE.

Poate confruntati cu aceasta ecuatie dar si traind din bani munciti, tinerii si maturii din ziua de astazi se vor gandi de mai maulte ori pana cand isi vor investi finantele excedentare achizitionand apartamente la pret dublu prin credite bancare. Pentru ca nu banca va pierde. Solicitand un avans de 20 -30%, banca s-a acoperit in eventualitatea unor dimuari a valorii activului cu acest procent. Exact acelasi procent va constitui insa pierdere pentru clientul bancii. Este nepermis ca sectorul imobiliar in Romania sa produca randamente de peste 50% in timp ce in productie randamentele sunt de 15% sau chiar mai mici. Cum s-a ajuns aici este un fenomen care merita o atentie speciala din partea institutelor de cercetari economice. Liberalizarea comertului a condus inca din anii '90 la o invazie de bunuri de import care practic au desfiintat productia autohtona marcata nu atat de costuri mici sau mari cat de calitate necorespunzatoare. Incepand din anul 2000, un oarecare influx de investitii straine corobarat cu scaderea riscului de tara ce a favorizat emisiuni favorabile de tilturi de stat pe pietele internationale a mascat deficitul de cont curent care s-a adncit continuu pe parcursul ultimilor 8 ani.

Acum, in ceasul al 13 lea, BNR incearca sa corecteze aceasta tendinta. Doar ca in opinia mea o face ca de obicei cu o mare intarziere. In orice perioada de recsiune, investitorii straini sunt mai prudenti, se orienteaza catre consolidarea a ceea ce detin deja, astfel ca fluxurile de ISD vor avea o rata de crestere mai mica sau chiar neglijabila. Criza imobiliara determina si o rata mai mica de angajare in constructii ceea ce inseamna ca si remiterile din strainatate ale muncitorilor romani vor ramane constante sau eventual vor descreste. Si atunci cu ce acoperim deficitul de cont curent? Fie restrictionam importurile prin scumpirea lor adica deprecierea monedei nationale, fie marim productia interna, fie vindem obligatiuni ale statului roman pe pietele internationale indatorandu-ne astfel in asteptarea unui viitor mai bun adica in asteptarea unor minuni care insa nu se vor intampla fara concursul nostru. Pe de alta parte, teoria o stim cu totii, moneda mai slaba inseamna inflatie mare care automat conduce la erodarea puterii de cumparare si la anularea castigului de crestere economica obtinut in ultimii ani.

Imi amintesc si acum teoria lansata de BNR cu ani in urma potrivit careia rolul autoritatilor este de a crea climatul necesar pentru ca afacerile sa infloreasca. Ce a uitat banca centrala din aceasta ecuatie este ca in Romania, afacerile nu infloresc de la sine iar cei mai cunoscuti oameni de afaceri romani si de fapt cei mai avuti nu au facut avere din productie ci din imporuturi si distributia acestor importuri, din imobiliare de fapt afaceri cu retrocedari si schimburi de terenuri in defavoarea statului si din afaceri cu statul in care acesta din urma a iesit mereu in pierdere. Inca nu am in fata ochilor un milionar din productie. Dar din imobiliare, importuri si comert, tranzactii neclare pe bursa avem cu totii.

In aceste conditii, am mai scris intr-un alt articol, criza creditelor ipotecare din SUA ne face un bine. Ne trezeste din starea euforica in care intraseram cu totii deopotriva guvernanti si cetateni. A venit timpul sa ne intrebam ce suntem noi capabili sa producem si ma refer aici atat la bunuri cat si la servicii. Cat priveste comertul, pe acesta l-am dat deja firmelor globale care vor avea grija sa isi repatrieze constant dividende consistente. Si ocupand cele mai bune locatii adica vad comercial nu sunt in pericol de concurenta cu vreun roman cu exces de spirit antreprenorial. Productia in schimb este deocamdata teren aproape viran. Cat despre agricultura, nici nu ma mai refer la ea, pentru ca fragmentarea terenurilor impiedica deocamdata crearea de ferme industriale. Asadar, prezentul Romaniei inseamna investitii in productie si nu in imobiliare. Dar cine sunt sau cine ar trebui sa fie investitorii? Romanii sau strainii? Si sunt bancile dispuse sa finanteze productia locala?