Prima Casa la prima intalnire cu bancile

De 20 de ani de cand merge la banci comerciale, romanul plateste de cel putin doua ori mai mult decat alt cetatean din Europa mai bogata. Cand era criza profunda in anii '90, bancile nu acordau credite decat cunoscutilor sau celor care putea garanta cu active de cel putin 2-3 ori mai valoroase decat creditul luat, iar activele la vremea respectiva erau foarte ieftine. Drept consecinta, foarte putini romani au avut acces la credite in acea perioada. A venit si cresterea economica, inceputa cu anul 2000, riscul de tara a inceput sa descreasca si creditul sa se dezghete. Tot mai multe banci comerciale straine si-au deschis agentii in Romania si, la fata locului, au inteles cum din putin se putea face foarte mult, mizand pe dorinta normala dar reprimata decenii la rand a romanului de a se dota cu o masina de spalat automata, cu televizor color, cu automobil, cu excursii in strainatate si cu multe altele. Cu o dobanda la lei care ajungea cu tot cu comisioane pe la vreo 35% chiar si mai mult in unele cazuri, creditul a inceput sa fie acordat pe banda rulanta. Corelarea bonusului angajatilor din banci mai ales a sefilor de agentii cu volumul creditelor acordate i-a transformat pe acestia in consilieri de clientela in sensul inselarii vigilentei bancii. Daca te duceai la banca sau la un broker de credite sa soliciti un imprumut pentru o masina de spalat erai incurajat sa cumperi si un frigider, daca vroiai o casa de 75.000 Euro erai incurajat sa cauti una de 100.000 Euro sau daca nu, sa mai faci totusi un imprumut pentru amenjarea ei. Si tot asa. Staruie in amintirea noastra reclama obsedanta a creditului doar cu buletinul. Nu mai conta daca aveai sau nu carte de munca, cat de stabil erai la locul de munca, cat de solida era firma unde lucrai, cat de matura era sectorul in care activai. Creditarea se transformase intr-o cursa din care disparusera ca prin farmec toate obstacolele, important era ca fiecare banca, pe culoarul ei sa atraga cat mai multi romani la finis. Singurele obstacole fiind doar dobanda si comisioanele bancare. Daca pentru creditele de nevoi personale o dobanda de 20% poate fi de intels in anumite conditii avand in vedere ca, in caz de neplata, respectivul obiect electrocasnic cu greu mai poate fi recuperat, in cazul creditelor ipotecare o dobanda de 10% este de neconceput intr-un stat occidental. Iar aceeasi dobanda eventual redusa cu un procent atunci cand se acorda garantia statului este hilara.

Un articol pertinent este publicat astazi in Ziarul Financiar. Autorul arata ca ofertele de finantare ale bancilor pentru programul Prima Casa lansat de guvern prevad reducerea cu maximum un punct procentual a dobanzii. Adica, de la orata lunara de 450 Euro pentru un credit ipotecar contractat in valoare de 60.000 Euro contractat pe o perioada de 25 ani, se ajunge la orata de 410 - 420 Euro. La fel de imens ca si fara garantia statului avand in vedere ca salariul mediu pe economie este de 350 Euro net. Deci ogospodarie castiga net 700 Euro din care 420 Euro s-ar duce pe rata la banca. Evident, in aceste conditii programul Prima Casa va ramane pe hartie iar deblocarea mult trimbitata a pietei imobiliare nu se va realiza. In acelasi articol se precizeaza ca o dobanda de 3-4 % ca in vest ar duce rata lunara la o valoare acceptabila de 200 - 220 Euro/luna care ar avea sens luand in consideratie impartirea riscului intre banca si stat. Ce este suprinzator in aceasta oferta a bancilor o reprezinta faptul ca mare parte din proiectele rezidentiale inghetate de criza sunt finantate de acestea si o deblocare a creditelor le-ar imbunatati si lor calitatea portofoliului. Sau prin pozitia adoptata, bancile vor sa creeze o presiune asupra guvernului pentru a mari plafonul de garantare avand in vedere ca proiectele rezidentiale nu se doresc a fi valorificate cu 60.000 Euro. Cu acesti bani s-ar asigura un profit normal dar inacceptabil de mic pentru dezvoltatorii obsinuiti cu dublarea sau triplarea sumelor investite la fiecare 6-12 luni depinzand de viteza de constructie si de acordare a creditelor de catre bancile partenere. Poate daca guvernul se va indupleca si va ridica garantia la 100.000 Euro atunci si bancile vor veni cu oferte de dobanzi la valori normale pentru creditele ipotecare. Pentru ca asa isi vor salva ele investitiile. Este binecunoscut faptul ca multi bancheri locali, sefi de sucursale bancare sunt personal implicati in proiecte imobiliare de amploare. Si atunci cum sa fie bancile pe care le reprezinta interesate sa participe la programul Prima Casa in conditii avantajoase pentru marele public? Important este interesul personal nici macar al bancii.Iar interesul personal spune ca nu se pot accepta reduceri de preturi pe metrul patrat construit care sa nu asigure cel putin 40-50% profit. La un randament de 7-8% programul Prima Casa nu prea are sens. El trebuie sa salveze in primul rand dezvoltatorii care cereau cel putin 1500 Euro/mp pentru un pret de cel mult 1000 Euro/mp. Iar suprafete nou construite de numai 40 mp nu exista mai ales ca in calcul se ia suprafata bruta adica si grosimea zidurilor dar si spatiile comune. Ceea ce inseamna poate cel mult 25 mp neti adica o garsoniera. La un plafon de 100.000 Euro ne-am putea achizitiona o garsoniera intr-un ansamblu rezidential nou, fara canalizare, fara scoli sau gradinite, fara trotuare dar cu costuri mari de operare.
Sa vedem cum vor evolua discutiile dintre banci si guvern si daca se va ajunge la vreun punct de vedere comun astfel incat programul sa devina functional. Citeam intr-un studiu ca in tari precum SUA, Marea Britanie, Germani, regula de baza in stabilirea preturlui mediu a unei locuinte este ca acesta sa nu depaseasca 3 salarii medii anuale. Considerand ca in Romania salariul mediu anual este de 24.000 lei, o locuinta de 3 camere intr-un bloc vechi situat intr-un cartier rezidential obisnuit gen Militari, Berceni, rahova ar trebui sa coste 72.000 lei adica 20.000 Euro. Ceea ce inseamna ca cei 60.000 Euro ai guvernului sunt suficienti pentru a-l achizitiona. Nu si in viziunea dezvoltatorilor care construiesc blocuri de 8 etaje in Tuneri, langa soseaua de centura si calea ferata.